リバースモーゲージの基礎知識

メリット・デメリットから、銀行・自治体の制度についてまで基本的な情報をご紹介

リバースモーゲージの融資額の上限は?

高齢者が自分の家などの不動産を担保にして、生きている間に生活費程度の金額の融資を受け続けるローンがリバースモーゲージで、実施主体として銀行や公的機関が融資を行っています。

リバースモーゲージで生じた借金は、融資を受けた人が亡くなった後に融資を行った金融会社などが担保物件を競売にかけるか、保証人(通常は遺族)が担保を売却してローンの返済を行うか、借金を返して担保となった物件を所有し続けるかのどれかです。

一般的なローンは残高が減少する一方でリバースモーゲージは年数と共に残高と利息が増え続けるという特徴がありますが、他のローンと同様に融資額の上限は存在します。

リバースモーゲージの融資額は担保物件の査定価格によって決定され、担保が土地付きの一戸建ての場合は融資額の上限は査定額の7~8割程度で担保物件の査定額よりも少なく設定されるケースがほとんどです。

査定額と同額の融資が行われない理由は、リバースモーゲージの融資は長期間に及ぶ可能性があり、その間に担保の資産価値が下落したり市場金利が上昇する恐れがあり、最終的に担保が売却される際の資産価値の変動リスクが考慮されるからです。

リバースモーゲージでは担保となる物件の価格変動があると融資を行う側のリスクとなるので、担保として認められるのは土地付きの家に限定している実施主体がほとんどで、建物は評価の対象にされずに土地の評価額のみを基に融資額が決定されます。

一部の公的機関が実施するリバースモーゲージでは評価額の変動が大きい分譲マンションも担保として認めていますが、融資額の上限は物件の評価額の5割程度に抑えられています。

預金連動型ならばリバースモーゲージは更にお得に利用できる

リバースモーゲージは、年金を主な収入源として老後の生活を送る方を対象として銀行が融資を行う金融商品です。

その最大の特徴は、借主が存命の間は、融資の元本を返済する必要がないことです。

リバースモーゲージでは、土地家屋月の一戸建て住宅を所有している方を主な融資対象としていて、その自宅を担保として融資を行います。

そして、借主が亡くなった後で、担保としていた土地や家屋を競売にかけるなどして処分し、元本や、もしあれば未払い利息といった債権の回収に充てます。

しかし、利息分の支払いだけとはいえ、例えば1000万円を借りると、年利3%ならば月々の支払いは2万5千円にもなります。

元本も返済する場合と比べると返済金額は低くなりますが、元本が減らないのでずっと同等の金額を支払い続けることになります。

この負担分も減らしたいと考える場合には、預金連動型のリバースモーゲージを利用するとお得です。

預金連動型とは、リバースモーゲージを利用する銀行に口座を持っていて、その口座に預金がある場合に、その預金分の利息が無料となる仕組みのことです。

例えば1000万円をリバースモーゲージを利用して借りた場合に、利用した銀行口座に600万円の預金があれば、預金連動型を利用すれば融資金額のうちの600万円分は無利息になります。

従って、月々の支払いはこの場合400万円分の利息だけとなります。

しかも、銀行預金は担保でもなんでもないので、自由に引き出すことも可能です。

ただし、引き出した場合にはその分、無利息金額が下がります。