リバースモーゲージの基礎知識

メリット・デメリットから、銀行・自治体の制度についてまで基本的な情報をご紹介

リバースモーゲージは一般的に保証人不要だが、連帯保証人が必要な場合もある

リバースモーゲージは、高齢者を対象としてまとまった金額の融資を可能とする、主に銀行が取り扱っている金融商品です。

融資を行うために担保として借主が所有している自宅の土地や家屋に銀行が根抵当権を設定します。

そのため、一般的には保証人を必要とせずに1000万円から2000万円程度の金額の融資を受けることが可能です。

但し、リバースモーゲージは、月々の返済に元本分は含まれておらず、利息分の支払いだけで済むため、借主の負担は少なくて済むという特徴がある一方で、元本がそのまま残ってしまうので、借主が亡くなった後に担保の土地や家屋を処分することで元本分の債権を回収する仕組みになっています。

このため、借主の推定相続人の一人を連帯保証人とする必要がある場合があります。

リバースモーゲージは、月々に利息分の支払いだけなので、保証人を立てる必要性が低いため、一般的には保証人なしで契約することができます。

何故ならば、銀行が融資する1000万円から2000万円程度のお金では、年利は2%から3%程度が一般的であり、その場合月々に支払うべき利息は最大でも5万円程度だからです。

しかも、借主が亡くなるなどして利息の支払いも困難な場合には、担保とした土地や家屋を処分することで債権の回収が可能となっています。

しかし、それでも銀行によっては連帯保証人を立てることを融資の条件としています。

その理由は、その土地や家屋の相続を推定相続人が希望する場合、無理に担保の処分をしないようにするためです。

推定相続人を連帯保証人とすることで、相続人が相続した土地や家屋を自分自身でどのようにするかを決めることができます。

リバースモーゲージの利点と3つの問題点

リバースモーゲージとは一戸建ての持ち家の所有者が、その「持ち家」を担保に生前に金融機関からお金を借り入れることで、その人の死後に家を売る約束を金融機関に対して行い、住み続けながらその融資金を前金としてを受け取る仕組みです。

所有者の死後にその家を売った売却額から借金つまり前金を返済し、残ったお金が相続財産として遺族に相続されます。

一般的に高齢者になると住宅ローンなどの借り入れが難しくなりますが、リバースモーゲージなら住み続けながら生活資金を手にできるというメリットがあります。

しかし、リバースモーゲージにも問題はあります。

先ず持ち家の不動産価値の下落です。

金融機関は担保評価を超える融資は絶対に行いませんので、その不動産価値が担保評価以下に落ちてしまうと、その差額分の返金を請求されます。

金融機関がリバースモーゲージの融資額を、対象不動産の評価額の50%~70%までに抑えているのはこのためです。

例えば家の時価の50%までの場合、時価1億円の家でも5000万円しか借りることができません。

金利の問題もあります。

リバースモーゲージは比較的に長期の貸し出しになるため、変動金利で融資している金融機関が多く、金利が上昇すると借入金額も上乗せされてしまうのです。

もともと、通常のフリーローンに比べて金利が高めに設定されているので、特に金利には注意が必要です。

次は長生きのリスクという問題です。

「長生きし過ぎてしまうと」融資期間もそれだけ長くなるため、リバースモーゲージの融資申し込み時の年齢が若いと、金融機関は融資をしたがりません。

一般的には融資時の年齢を60歳以上としている金融機関が多いのです。