リバースモーゲージの基礎知識

メリット・デメリットから、銀行・自治体の制度についてまで基本的な情報をご紹介

リバースモーゲージの相場や件数と借り入れの条件について

リバースモーゲージは便利なものですが、ではリバースモゲージはだれでも利用できるのかというとそうではありません。

まず条件や件数を満たさなければなりません。

条件の件数はいくつかあります。

これらの件数をすべて満たすことが必要ですし、借入金額についても条件があります。

リバースモーゲージを利用するためには、まず物件を単独で保有していて、そして抵当権が設定されていないことが必要とされます。

わかりやすく言えばマイホームを所有していて、住宅ローンを組んで購入したものであれば、それを完済していることが必要とされます。

共同名義や親の名義のマイホームに住んでいる場合には利用できませんし、住宅ローンを完済していないと利用できません。

また、マンションの場合にはリバースモーゲージを利用できません。

そして世帯の全員が65歳でなければなりません。

借り入れるためには物件に対しても条件があります。

まず、評価額が1500万円くらいないと借りることはできないでしょう。

金額については物件の評価額の7割程度までが限度金額となります。

ですから、相場の7割くらいと考えておくと良いです。

購入した時に比べると建物が傷んでいますから相場が下がっていると考えておくべきでしょう。

また不動産相場全体で見ても現在は下落傾向ですから、購入した時よりもかなり低い金額になると考えておいたほうがよいです。

利子については長期プライムレートが基本で、それが高い場合には3%となります。

リバースモーゲージ契約時には担保評価による担保割れには特に注意を

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして金融機関から毎月の年金という形式で融資を受ける制度です。

時間の経過とともに借入残高と残高に対する利息も増加し、返済されることなく加算されていきます。

現在住んでいる自宅を担保提供しながらそこに住み続け、融資期間終了時または死亡時に一括返済若しくは自宅の売却により返済する事が特徴的な融資制度です。

一般的な融資は借入残高が年々減少していくのですが、借入残高が年々増加していく制度であるためリバースモーゲージと言われています。

ただし、この制度には自宅を担保提供しているために、契約時より自宅の担保評価が下がれば融資限度額も下がってしまいます。

特にデフレの時期には担保評価の見直しをすると、融資限度額が下がる担保割れリスクがあり、融資をする側にも受ける側にも大きなリスクを伴います。

逆にインフレの時期であれば再評価により担保評価も上がり双方に有益に働きますが、次に担保割れしてしまった際のリスク回避も考慮しなければなりません。

現状のリバースモーゲージ制度では前述したようなリスクもあり、米国のように保険に加入することによるリスクの回避策も存在していません。

それであれば、融資を受ける側が融資を受けた金額の一部を貯蓄しておく等の方法をとるか、契約時に評価を毎年行い担保割れ等にも備え融資限度額も毎年変更し月々の融資額をなるべく一定させるというのも有効な方法です。

いずれにしても、契約前にリバースモーゲージ、または資産運用の担当者に相談してみるのが重要です。